רוב הקונים עושים את זה באותו סדר. מוצאים דירה, מתמקחים על המחיר, חותמים על חוזה, ורק אז פונים לבנק בשביל המשכנתא. הבנק שולח שמאי מהרשימה שלו, והשמאי בודק את הנכס.
הבעיה היא התזמון. השמאי של הבנק קובע את השווי שעליו הבנק מוכן להלוות. אם הוא קובע שווי נמוך מהמחיר שסוכם, המשכנתא קטנה, והפער נופל על הקונה במזומן, על חוזה שכבר נחתם.
בדיקה עצמאית לפני החתימה עונה על שאלה אחרת: האם המחיר הזה הגיוני, ומה עלול להפתיע אחר כך. בדרך כלל היא עוברת על חמישה דברים.
המחיר מול עסקאות אמיתיות. לא מחירי המודעות באזור, שהם מה שהמוכרים מבקשים, אלא מה ששולם בפועל על נכסים שבאמת דומים.
הרישום. מי הבעלים, אילו שעבודים והערות רשומים על הנכס, והאם מה שרשום תואם את מה שעומד בשטח. פער כזה הוא מקור ההפתעות היקרות.
ההיתרים. מרפסת שנסגרה או חדר שנוסף בלי היתר נראים טוב בסיור בדירה, אבל חריגת בנייה מורידה שווי ועלולה להקשות על המימון.
התכנון בסביבה. מה מתוכנן במגרשים הסמוכים, ואיך זה ישפיע על הנוף, על הרעש ועל השווי בעוד כמה שנים.
זכויות שלא נוצלו. לפעמים הן מה שמצדיק מחיר שנראה גבוה.
וזה עובד גם בכיוון ההפוך. לא כל בדיקה מוצאת בעיה. יש מקרים שבהם מתברר שהמחיר המבוקש נמוך מהשווי, כי המוכר לא מכיר תוכנית שאושרה לאזור או זכויות שעוד לא מומשו. המידע הזה נמצא במסמכי הוועדה המקומית, לא במודעה.
הבדיקה העצמאית לא מחליפה את השמאי של הבנק, והבנק עדיין ידרוש שמאי מהרשימה שלו. ההבדל הוא שהפעם תדעו מראש מה הוא צפוי למצוא, בזמן שעוד אפשר להתמקח, לבקש תיקון או לוותר.
הזמן הנכון לבדיקה כזו הוא אחרי שהחלטתם שהדירה מעניינת אתכם ברצינות, ולפני שחתמתם על משהו.
עוד על הערכה עצמאית לפני קנייה באתר של יואל ברבי, שמאות מקרקעין.